523.03亿元的总成交价，令上海徐汇区诞生了全国总价地王。
近日 ，最后一宗地块的顺利成交 ，标志着上海徐汇东安新村旧改项目3宗地块（即新晋全国总价地王）已经以协议出让的方式全部收入上海地产集团（下称“上海地产 ”）“锦囊 ”之中 。
打开这一“锦囊”，会震惊地发现 ，今年截至目前 ，上海地产已斥资804.8亿元（全口径）以协议出让方式拿下13宗地块，是上海真正的“最大地主 ” 。
作为上海隐秘的“地主 ”，上海地产集团有何来历？其运营模式是怎样的？盈利状况又如何？
上海“存量地主”
位于上海徐汇区核心地段的东安新村始建于二十世纪五六十年代 ，2024年初 ，东安片区旧城区改建项目启动，这是上海史上最大单地块一次性征收项目 ，总出让面积为15.93万平方米 ，总建筑面积达60.04万平方米，其中住宅建筑面积为41.83万平方米。
而到了2025年初 ，征收完成的东安新村已经完成拆平工作 ，成为净地状态，进入土地出让阶段 。
今年3月26日-5月31日 ，东安新村旧改项目规划的3宗涉宅地块——徐汇区C030301单元127b-23地块 、徐汇区C030301单元127b-24地块 、徐汇区C030301单元125-31地块陆续成交 ，成交价分别为83.5亿元、98.18亿元 、341.35亿元，均由上海地产集团和徐汇国资委合资公司取得 ，累计成交价达523.03亿元 ，3宗地块对应的平均楼面价为12.6万元/平方米 、12.41万元/平方米和7.5万元/平方米 。
之所以这么“贵”，是因为东安新村位于“寸土寸金 ”的徐汇内环，紧邻地铁东安路站 ，又和西岸金融城接壤 ，是极为稀缺的地段，其不远处就是绿城于去年8月摘得的上海单价地王 ，楼面价高达13.1万元/平方米 ，于2025年5月11日首开，项目名为绿城潮鸣东方 ，均价19.5万元/平方米 ，当天售罄。
那么，上海地产为何能够通过协议出让的方式得到这么稀缺且昂贵的地块？这得从上海地产的诞生说起。
据企业官网显示 ，上海地产成立于2002年 ，是经上海市人民政府批准成立的国有独资企业集团公司，注册资本300亿元；截至2023年底 ，集团资产总额超4200亿元 ，共有各级次控股企业近300家、参股企业100余家 。
作为国有功能性企业集团，上海地产致力于打造成为上海最重要的城市更新平台，业务包括区域更新、“两旧一村 ”改造 、生态环境建设 、保障房及租赁住房建设运营管理、美丽乡村建设 、黄浦江码头岸线投资建设运营管理等 。
公开资料还显示 ，上海地产参与了近3年上海全市六成以上旧改 ，包括浦东三林楔形绿地项目 、顾村项目等等，故也被业内称为上海存量“地主”。
地主的“生意经 ”
新京报贝壳财经记者统计 ，今年以来 ，上海地产已斥资804.8亿元（全口径），通过协议出让方式拿下13宗地块 ，主要位于徐汇区、黄浦区 、杨浦区等核心区位 。
2025年上海地产协议拿地情况
梳理其业务模式可以发现 ，在旧城改造业务方面，上海地产集团多是和区政府携手 ，深度参与前期的拆迁安置工作 ，当地块变为净地后，上海地产集团再通过合作拿地以协议出让的方式获得该地块 。以东安新村为例 ，上海地产集团深度参与其旧改前期工作 ，最终，这3宗地块全部由上海地产集团和徐汇国资委合资公司竞得。
上海易居研究院副院长严跃进表示：“以徐汇东安新村旧改组团地块来看，这3宗地块总量大 ，又涉及城市更新 ，资金需求量也大，这种高门槛 、高风险、高要求的地块 ，具有实力操盘的房企就不多 ，最终也会指向央国企；而上海地产集团是站在上海市级层面的，承担着上海城市更新的功能和使命 ，由市级国企和区级政府合作开发 ，更为稳妥 。 ”
在协议拿下这些黄金地块后，上海地产集团可选择“独吞” ，也可以引入开发商进行合作开发 。但是 ，近年来，出于地块太大需要合作开发 ，或是回笼资金的需求 ，上海地产集团拿地后通常会有选择性地通过上海联合产权交易所公开挂牌出售部分地块，而这些地块足以让开发商“两眼放光 ”。
业内将这种打法称之为“协议出让+产权转让+联合开发 ”模式——先以协议出让拿下地块，再通过上海联交所引入央企 、国企或头部房企共同开发 。
例如 ，去年2月 ，上海地产旗下公司杨浦城市更新建设，以37.58亿元摘得定海社区风貌旧改地块 ，一个月后就在上海联合产权交易所挂牌转让 ，最终被中建系的中建壹品拿下，即中建壹品·外滩源著项目；去年8月 ，招商蛇口联合体从上海地产集团手中拿下徐汇新长桥旧改项目一幅地块 ，总价近16.99亿元，即海上·清和玺 ，其已于去年11月入市 。这两个项目套均总价均超过1000万元。
对此 ，上海中原地产资深分析师卢文曦称：“上海地产在很多旧改项目中承担土地一级开发的任务，这些地块往往需要承担城市更新 、城市配套以及保障房建设等 ，需要国企来进行主导 。而在上海地产协议拿地后 ，可以根据不同情况或条件进行拆分或者单宗地块的出让，引入合作开发商，从而回笼资金 。”
严跃进表示：“上海地产集团协议拿地再将部分地块进行产权转让 ，这样可以根据市场情况和意向合作企业情况 ，通过联合开发模式，引入更优的开发企业 ，从而降低风险 ，实现共赢。 ”
而在上海地产集团拿下东安新村组团地块后，由于地块体量大 ，也有市场猜测 ，未来其也会引进实力开发商进行联合开发。
来自“账本 ”端的压力
尽管上海地产集团背靠上海市国资委，身负“存量地主”的名号 ，但其同样面临营收下滑及负债高企的压力 。
据财报披露 ，2024年度，上海地产营业收入317.55亿元 ，同比下滑15%；归属母公司净利润10亿元 ，同比下滑44%；总负债2741亿元，同比微增 。
同时，上海地产旗下的上市房企中华企业股份有限公司在去年还录得了亏损。据其年报显示 ，2024年 ，公司实现营业收入69.59亿元，同比减少47.23%；归属于上市公司股东的净利润为-3.17亿元 ，同比减少157.06% 。
对此 ，卢文曦也表示：“作为上海国企，上海地产集团还需要承担功能性的任务 ，除了城市更新外 ，还有保障房、公租房等等，不是一家靠盈利驱动的完全市场化的企业 。但是 ，面对业绩下滑的局面 ，其也需要加强成本管控 、提升开发 、运营能力等。 ”
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